부동산 PF 대출이란?

개요

태양건설 부동산 PF에 대한 기사들이 나오면서 PF 대출에 대한 개념을 잡아보고자 합니다.

 

 

PF 대출이란?

PF란 Project Financing의 약어로 프로젝트 자체의 사업성과 미래의 현금 흐름을 보고 대출을 실행하는 것을 말합니다.

대게 부동산 개발 사업이 가장 대표적인 경우이며 그 외에도 다양한 분야에서 활용되고 있습니다.

대규모 인프라 또는 산업 프로젝트에 자금을 조달하기 위해 사용되는 대출입니다.

대출을 하기 위한 회사를 설립하여 법인으로 대출을 받는 금융기법입니다.

 

일반 대출 vs PF 대출

대출이라고 함은 돈을 빌려주고 일정한 이자를 받습니다.

그리고 은행은 돈을 받지 못하는 상황을 대비하여 부동산과 신용(내 미래의 소득)을 담보 또한 받습니다.

 

다만 PF 대출은 어떤 걸 담보로 받을까요?

부동산 프로젝트의 미래 수익을 담보로 대출을 수행합니다.

이때 미래 수익을 산정하기 힘들기 때문에 위험해 보입니다.

 

만약 프로젝트가 잘 성공하면 대출이 상환될 것입니다.

반면에 프로젝트가 실패하면?.... 어떻게 될까요?

 

 

PF 대출의 위험성

프로젝트 실패를 대비하여 단계와 책임을 나누어 위험을 줄여나갑니다.

 

건물이 안 지어지면 어떻게 될까?

중간에 부도가 나거나 자취를 감추면 안 되니 건설사에게 건물 완공에 대한 책임을 지게 하자(책임준공)

건물을 지을 수 있는 시공능력과 대출금을 갚을 수 있는 상환능력을 검토합니다.

 

건물이 지어졌는데 분양이 예정대로 안되면 어떻게 할까?

건물이 완공되어 담보물이 생겨도 경기가 안 좋거나 예상처럼 분양이 안될 수 있습니다.

이를 대비하기 위해 일정 수준의 청약률이 달성된 경우에 대출을 승인하거나 일정기간 이후 강제 할인분양을 통하여 분양성을 높입니다.

 

PF 대출 위험한데 금융기관에서는 왜 할까?

위험한 만큼 이자 수익을 많이 챙기기 때문입니다.

 

 

PF 대출의 위기

부동산 대출, 신용대출은 가격이 떨어지거나 직장에서 해고되더라도 갚아야 합니다.

하지만 PF대출은 사업주체가 망하면 금융권이 거대한 손실(사업부지 & 건물)이 떠안게 될 가능성이 높습니다.

 

PF 대출 규모는 계속 커지지만 부동산 경기 침체로 연체율도 증가하게 됩니다. (PF 대출 부실화)

만약 PF 대출 부실화로 금융권의 위기가 오게 되면 개인에게 대출 상환 요청(만기 미연장)을 할 가능성이 있습니다.

우리나라의 가계부채는 꾸준히 증가하고 있으며 2020녀부터 GDP대비 100%를 넘어섰습니다.

 

자연스럽게 시장 유동성이 감소되고 소비 감소 및 내수 경제도 둔화될 수 있습니다.

이로 인해 내수경제 위기로 이어질 수 있는 가능성이 존재합니다.

 

 

 

참고자료

https://namu.wiki/w/%ED%94%84%EB%A1%9C%EC%A0%9D%ED%8A%B8%20%ED%8C%8C%EC%9D%B4%EB%82%B8%EC%8B%B1

https://www.youtube.com/watch?v=qY59O0mWBw8