HUG 전세금안심대출보증, 전세사기 후기

 

면목역 전세 계약 - 2억 6천 (투룸빌라, 역 도보 10분)

• HUG 전세안심대출을 받음(보유현금 7000만원, 대출 19000만원)
• 당시 직장 x, 고양이 키움(전세 특약으로)
• 청년버팀목대출은 8000만원까지밖에 안되었음
• 신용등급 4등급으로 대출을 받음
• 원래는 HUG 가입이 안되는데, 따로 수협은행의 심사를 통해 가입
• 수협은행으로부터 3%의 변동금리로 대출받았음
• 미리미리 확정일자 받고, 전입신고 바로 완료

 

 

이때 했던 주요 전세 특약

• 옵션 기제(에어컨, 가스레인지, 슬라이드 식탁)
• 선순위 권리제한이 없는 상태의 계약이며, 잔금일 익일까지 현 권리상태를 유지(불이행 시 계약해지 및 계약금 배액배상)
• 임차인, 임대인은 모두 전세자금 대출을 받을 수 있도록 협조하고, 전세자금대출(특정명) 미발생 시 계약해지에 동의하고 계약금 전액 반환
• 임차인 과실로 시설물 파손 시 원상복구, 일상적인 자연파손 제외
• 반려묘 2마리 키우는 것에 동의, 단 전세만료 시 반려묘로 인한 하자발생(벽지손상, 악취)에 대해 원상복구의 의무
• 임차인은 잔금 즉시 전입신고와 확정일자를 받는다
• 임차인은 하자발생 시 임대인에게 즉시 통보하고 하자보수에 적극 협조한다.

 

 

변동금리로 5%까지 증가

• 월 40만 원에서 금리인상으로 80만원정도까지 늘어남
• 계약만기일이 6개월 정도 남은 가량이라 현재 집에서 나가고 금리가 싼 대출을 받을 계획을 세움
• 집주인에게 퇴거 통보(HUG에서도 계약만료 6개월이 되자, 1개월 전까지는 집주인에게 퇴거 의사가 도달해야 한다고 카톡 메시지가 날아옴)
• 집주인과 문자로 소통이 되어 퇴거 의사를 밝힘 (이때는 몰랐으나 HUG에서 제시하는 문자 가이드라인이 있음)
  • 주의할 점으로는 계약서상의 번호와 소통하는 번호가 일치해야 함
  • 언제, 어디 계약한 임차인 OOO이다, OOO임대인 맞냐, X월 X일이 계약만료일이라 퇴거하고자 하니 확인부탁드립니다.
  • 집주인이 확인했다는 답변이 필요
  • 나중에 HUG 게시판에 문자메시지를 캡처하여 퇴거의사 증빙자료가 가능한지 확답을 받음
  • 안전하게 하기 위해서는 내용증명이 필요(은행에서도 권장)
  • 하지만 집주인이 내용증명을 받지 않으면 퇴거의사가 전달되지 않음(내용증명도 문자처럼 어느 정도 가이드라인이 있다..)
  • 내용증명이 폐문부재되거나 반송이 되면 공시송달이 필요(이때부터 서류 등이 귀찮아짐)
  • 이때 전세계약서 원본을 요구하는 동사무소를 만나 은행에서 전세계약서 원본을 가져옴
  • 공시송달은 시간이 정말 오래 소모되기 때문에 최대한 빠르게 준비하는 게 좋음

 

• 전세 만기일이 거의 도래했으나 부동산에서 집 보러 온다는 연락이 전혀 없음
  • 알고 보니 집주인 빌라왕느낌으로 전세사기로 유명(집주인 초성: ㅅㅎㅌ)
  • 나중에 경찰에서도 연락 옴(집주인과, 집을 중개해 준 공인중개사를 조사하는 것 같음)
  • 카카오 오픈채팅방에 ㅅㅎㅌ 전세사기 피해모임이 200명 정도 있을 정도

 

• 전세 만기일이 도래하였고 은행 대출 연장도 슬슬 해야 함
  • 전세만기일 기준으로 +1달 까지 만기일이었음
  • 그래서 전화로 HUG 이행청구할꺼다 등등 문의하니 6개월 연장을 했음
  • 그전에 돈을 받으면 바로 상환이 가능하다고 하셨음

 

• 전세 만기일이 지나고 바로 임차권등기 설정 (인터넷으로 신청)
  • 임차권등기도 2~3주 소요됨

 

• 전세 만기일 기준으로 1달이 지나면 보증사고로 인지되며 HUG에 방문하여 이행청구신청
  • 이행청구 신청 전에 한번 직접 방문하여 준비 서류에 대한 안내를 받음
  • 9시에 바로 방문하였고 1시간 정도 기다려 10시에 신청완료
  • 신청이 완료되고 간간히 카카오톡으로 진행상황이 옮
  • 드디어 명도일을 잡으라는 연락이 왔음

 

 

 

이사 (1t 트럭기준)

• 무료 방문 견적을 받을 수 있음
  • 방문 전에는 38만 원을 불렀으나 방문 후 20만 원 책정 
  • 숨고, 당근마켓등으로 알아보면 좋을듯

 

• 집 -> 보관 - 20만 원
• 보관 -> 이사할 집 - 20만 원
• 보관 - 1일 7천 원 (한 달/20만원)
• 나중에 명도일에 입금이 제대로 되지 않거나, 뭔가 문제가 생기면 계약금에 문제가 생길 수 있기 때문에 명도와 이사일을 동시에 잡지 않음
• 따라서 짐을 보관하고 잠시 본가로 내려옴, 이후에 다시 집을 구해 나갈 예정

 

HUG 명도

• HUG 담당자분은 3일 전까지 연락 준다고 하였으나 전날까지 연락이 안 와서 HUG에 전화해 보니 대행업체가 바빠서 하루 전에 연락을 준다고 함
  • HUG에서 대행업체에 확인전화를 해본 후에는 금방 연락이 왔고 대행업체와는 전화 및 문자로 소통이 잘 되었음

 

• 공과금 정산은 당일(수도, 전기, 가스, 관리비)
  • 8/1일에 명도일이었으나 7/31일에 이사를 하며 관리비 정산을 이미 해버림
  • 8/1일 기준으로 다시 정산이 필요
  • 전기료는 지침을 동일하게 계산해도 정산시 기본요금이 나온다..
    • (그래서 명도하시는 분이 집에 천원을 두고오셨다고 하심)
  • 가스료는 8/1일자로 완납이 되었다고 문자로 발송
  • 관리비도 8/1일자로 완납됨 증명서를 문자로 발송
  • 수도세의 경우에 전산처리지연으로 7/31일자로 납부를 했지만 요금이 남아있는것으로 보임
    • 이미 돈을 냈지만 이중납부를하여 증빙자료로 첨부하고 추후 환불을 받으려 했지만 시스템 문제로 계좌입금이 불가능했음
    • 수도세도 가스료처럼 완납이 되었자고 문자로 발송받을 수 있는지 문의
      • 5번정도 전화를 한 후에 결국에는 문자로 발송받을 수 있었다ㅠ..

 

• 공과금 정산, 명도해주시는분이 빈집을 확인하면 집주인에게 이제 떠난다는 문자를 발송한다
• 비대면으로 가능

 

이사 갈 집을 위한 새로운 전세 계약 - 청년버팀목전세대출, HUG

• 소득과 신용도가 낮으면 집이 안전한지 판단하는 HUG, 신용과 소득이 좋다면 HF
• HF는 심사가 간단, HUG는 조금 복잡(은행 상담원도 잘 만나야 함)
• HF를 강요하면 금감원에 신고
• 소득에 따라 연 1.5% ~ 2.1%까지 가능하다.
• 대출한도 최대 2억
• 등기부등본으로 가심사 받기(어디가 대출을 잘 진행해 준다는 정보가 있으면 거기로 방문)
• 대출받는 은행은 이사갈 집이랑 가까운곳이 좋다. (나중에 방문할 일이 있을 수 있다)
• 기금이 든든 신청하고 방문
• 자신이 자주 사용하는 주거래 은행을 가야 한번에 대출을 실행해 줄 확률이 높습니다, 대부분 귀찮아해서 거절

 

 

집 구할 때 유의사항 정리

• 전세권 설정이 가능한지 문의해보기
  • 전세권 설정은 집주인의 동의가 필요하며, 등기부등본에 내가 여기 전세 세입자임을 기록합니다.
  • 추후 임차권등기를 할 필요가 없이 부동산 임의경매신청이 가능해집니다.
  • 법무사비, 기타비용이 많이 발생하므로 세입자에게도 부담되고 집주인도 귀찮고 여러 이유등이 있어 싫어한다.
  • 하지만 진짜 전세권 설정을 할 마음이 없어도 한번 물어보고 집주인의 반응을 살펴보자, 그리고 전반적인 집 등기와 여러사항들을 고려하여 꺼림직하다면 계약을 고려해보자

 

• 보증보험은 무조건 하자
  • 보증금은 작은돈이 아니다 안되는 집은 매매가에 비해 전세가가 높거나 저당이 있는 위험한 집이므로 거르자
  • 보증보험에 나가는 돈은 몇십만원밖에 하지 않지만 추후 경매, 변호사 소송비용은 천만원대이다.
  • 어떤 일이 일어날지 모르니 내가 이 집을 나중에 매매로 사도 괜찮을 집을 전세로 정하는것도 중요하다.

 

• 전세의 경우 하자보수가 애매하다
  • 작은 것들은 고장 나면 내가, 큰 것들은 고장 나면 집주인이(범위를 잘 정해야 분쟁이 없을 것 같다)
  • 최근에 이사하게 된 집도 각종 하자들이 있었음 (물 떨어짐, 화장실 문지방 썩음, 곰팡이, 세탁기 물 고장)
  • 이중에는 해결한것도 있고 해결하지 못한것들도 있기 때문에 전세계약시 미리 꼼꼼하게 정해두자

 

• 선순위 권리제한이 없는 상태의 계약이며, 잔금일 익일까지 현 권리상태를 유지(불이행 시 계약해지 및 계약금 배액배상)
  • 이전에 했던 특약사항인데 이유로는 전입신고의 효력이 발생하기 전에 집주인이 담보를 잡으면 우선변제권을 상실할 수 있다.
  • 유사하게 전세계약과 동시에 매매를 방지하는 특약도 넣자(밑에 HUG 거절사유에도 포함되는 내용)
  • 또한 국세와 지방세에 대한 내용은 등기에 나오지 않지만 선순위 권리이기 때문에 이것도 확인해보고 특약사항에 넣으면 좋다.

 

• 임차인, 임대인은 모두 전세자금 대출을 받을 수 있도록 협조하고, 전세자금대출(특정명) 미발생 시 계약해지에 동의하고 계약금 전액 반환
  • 계약금은 작지 않은 돈이니 만약의 상황을 대비하여 위와 같은 특약필요
  • 특정명을 적지 않으면 다른 대출으로 나오는데 왜 안하냐면서 딴지를 걸 수 있음

 

• 반려묘 2마리 키우는 것에 동의, 단 전세만료 시 반려묘로 인한 하자발생(벽지손상, 악취)에 대해 원상복구의 의무
  • 마찬가지로 벽지손상, 악취에 대한 하자발생이 추상적이다, 명확하게 하면 좋을 것 같다
  • 만약 벽지가 거의 손상 안되었는데 집주인이 위의 특약을 들이밀면서 벽지교환을 요구한다면?

 

• 집주인이 변경되는 경우 세입자에게 고지한다.
  • 요새는 토스나 등기변경 알림 앱이 존재한다.

 

• 임차권등기가 설정되지 않은 집으로 고려한다
  • 임차권등기가 설정되어 있었다는 것은 임대인이 임차인에게 제때 돈을 주지 않았다는 것을 암시한다.

 

• 집이 역과 거리가 있다면 버스가 자주 다니는지 확인한다 (등기부등본에 거리가 나옴)
  • 주변에 편의점이나 마트 있는 것도 편하다
  • 이전 집에서는 버스가 1대밖에 없어서 불편하였다, 배차도 10분

 

• 가계약금은 돌려받을 수 있을까?
  • 2006년 대법원 판례를 보면 매매목적물, 매매대금, 중도금 지급방법에 대한 합의가 있었다면 매매계약이 성립되었다고 봅니다.
  • 아파트의 동, 호수를 특정하고, 총 매매대금을 정하고, 잔금 지급일자나 입주일자를 협의했다면 중요 부분에 대한 합의가 있었다고 보고 매수인 측이 매수하지 않기로 결정하면 가계약금을 돌려받을 수 없습니다.

 

• 가계약금은 꼭 걸어야 할까?
  • 일반적으로 전세계약금 비율은 보증금의 10%, 가계약금 비율은 전세보증금의 1% 정도이다.
  • 사실 바로 계약으로 들어가는 것도 하나의 방법인 것 같다.
  • 만약 집이 너무 좋다고 하더라도 이미 나가면 내 운명의 집이 아니였다고 생각하자

 

• 가계약금 반환 특약
  • 신청한 대출이 거절될 경우 본 계약은 무효로 되고 계약금을 즉시 반환해야 한다.
  • 반환 청구 인정 사례 2건과, 반환 청구 부정 사례 2건(https://www.mylawstory.com/7763/)
  • 예를 들어 일반사유에 대해서 반환 특약, 대출이 거절될 경우 반환 특약을 할 수 있다.
  • 본 계약 시 의견차이가 좁혀지지 않는 경우 반환한다 등 해약금와 위약금에 대한 조항이 있는지

 

• 변호사의 조언
  • 가계약금을 걸지 마라, 당연한 단계처럼 보이지만 협상의 주도권은 당사자가 쥐고 있어야 한다(중개인 좋자고 하는 일이다)
  • 걸 거면 이에 관한 특약 조항을 넣어라 (매도인, 중개인은 싫어한다)
  • 중개인 입장에서는 계약이 꼭 성립되어야 한다, 가계약금을 입금하고 전후로 당사자들에게 여러 번 연락해 계약의 세부사항을 물어본다.
    • 이런 내용이 소송에서 계약체결을 인정하는 근거사실로 주장될 수 있으니 다음과 같이 답변하자
    • "생각해 보고 계약일날 말씀드릴게요. 아직 가계약금만 건너갔잖아요"
  • 예시로 30평대 나오면 연락 주세요 -> 20억짜리 나왔어요 -> 남아있지 않을 것 같아 가계약금 2천만 원 입금해 주세요 -> 중도금, 잔금 일정이 정해지지 않아 계약체결로 보기 어렵다.
  • 예시로 중개사 사무실에서 계약서에 도장을 찍고, 오늘은 2천만 원만 입금하고, 2일 뒤에 나머지 계약금을 입금하기로 했다면 계약체결로 볼 수 있습니다.

 

집주인이 집이 많다는 사실을 미리 알 수  없을까?

아직까지는 없는 것 같다..

 

 

전세 프로세스 기록  : HUG 청년버팀목 전세대출

• 시간이 촉박하여 다음과 같은 프로세스로 진행했다.
  • 집주인이 부산에 살아서 바로 계약하러 올라올 수 없다. (추후 날짜를 잡아 대면하고 계약금 입금하기로 결정)
  • 계약금 없이 계약금 영수증만 받았고, 영상통화로 집주인의 얼굴 신분증, 신분증 사본을 받았습니다.
  • 추가로 공인인증사분의 사업자 증명서, 신분증 사본, 추후 대면에서 오지 않을 경우 계약을 진행하지 않겠다고 협의(녹음)

 

• 계약 -> 대출알아보기 (feat. 집주인분이 외국인)
  • 은행가서 확정일자 받기, 임대차신고는 혹시나 대출이 거절될까바 신청을 하지 않았습니다.
  • 주거래 은행인 신한은행으로 처음 방문하고 집주인이 외국인이여서 신한은행에서는 거부되었다.. 본사에도 확인해보니 전사적으로 안된다고 하는것 같다.
  • 우리은행본사에도 전화를 해보고 우리은행에서는 가능하다는 이야기를 받고 여러 지점을 돌아다녔다.
  • 하지만 무직자여서 안된다, 코로나에 걸려서 담당직원이 지금 없다, 너무 바빠서 입주날짜를 미루면 가능하다 등등
  • 그래도 입주날짜를 미루면 가능하다는 곳이 있어 계약을 파기하고 다시 날짜를 잡을까 고민해보았지만, 결국엔 공인중개사분의 소개로 우리은행다른 지점으로 가서 심사를 받게 되었다 (근데 너무 먼것이 단점)
  • 처음에 주거래 은행에서 집주인이 외국인이라는 이유로 거절당해서 먼길을 돌아서 대출 심사를 받게되었다.
  • 은행 2회 방문

 

• 잔금시 주의해야 할 사항 정리
  • 당일날 근저당 한번 더 확인
  • 전입신고 및 임대차신고하기
  • 송금한도 풀어놓기 (1일 제한, 1회 제한 등)
  • 기존 물품 철거 여부 (커튼을 떼어달라고 했는데 소통이 잘 안되서 입주일날 제거했다)
  • 집 상태 확인
  • 국세, 지방세 완납 증명서 확인
  • 관리비 완납 확인
  • 잔금 영수증

 

• HUG 거절 사유 조심
  • 늦은 전입신고 + 집주인 변경 시 전세계약서 미작성
  • 전입신고 당일 집주인 변경 및 근저당권 설정
  • 임대인 변경, 보증금 갱신 및 증액, 경매/공매 발생등을 HUG에 알리지 않은 경우
  • 자/타의에 의해 다른곳에 전입했다가 돌아온 경우